4 Ekim tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Cemaat Vakıflarının Taşınmaz Mal Edinmeleri ve Tasarruflarına ait Yönetmelik ile ilgili Musevi Cemaati´nden Av. Yuda Reyna´nın Şalom gazetesinde de yayınlanan değerlendirmelerini aktarıyoruz.
Cemaat vakıflarının taşınmaz mal
edinmeleri ve tasarruflarına ait yönetmelik
4 Ekim 2002 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan ve aynı gün yürürlüğe giren bu yönetmelik, bağlı bulunduğu kanunun metnine, maksadına ve ruhuna aykırı birçok kısıtlayıcı hükmü ihtiva etmekte olup, buna dayanılarak yapılacak uygulamanın müspet sonuçlanmasının çok zor, belki de imkansız hale geleceğini belirtmek isterim
Av. Yuda REYNA
Cemaat vakıflarına belirli gayelerini gerçekleştirmek için, geniş imkanlar tanıyan ve 9.8.2002 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 4771 sayılı kanunun 4. maddesi, prensip olarak, Bakanlar Kurulu’nun izni ile, yeni taşınmaz mal iktisap etmek, bunlar üzerinde tasarrufta bulunmak, bağış ve vasiyet yoluyla mal sahibi olmak, kayıt dışı kalmış taşınmazlarını tapuya tescil ettirmek yetkilerini tanımış bulunmaktaydı.
1936 beyannamesinin yanlış tefsiri sebebiyle cemaat vakıflarına uygulanan kısıtlamaya karşı, 4771 sayılı kanunla getirilen Bakanlar Kurulu’nun iznine bağlanan geniş imkanları şükranla karşılamış ve geçmişin hukuka aykırı uygulamalarının sona ermesine cidden sevinmiştik.
Fakat, yönetmelik için, ne yazık ki, aynı duyguları ifade edemeyeceğiz.
Sebebine gelince:
Bu yönetmelikle, yeni bir taşınmaz mal edinmek, gerek halen mevcut ve gerekse ileride iktisap edilebilecek taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunmak, birçok şartların tahakkukuna bağlanmıştır. O kadar ağır şartlar konulmuştur ki, bugün 4771 sayılı Kanun ve bu yönetmelik olmadan da yapılabilen bazı işlemler, daha da ZORLAŞTIRILMIŞ, kolaylıklar yerine ZORLUKLAR getirilmiştir.
Durumu netleştirmek için, öncelikle yönetmeliği kısaca açıklayalım:
Yönetmeliğin
açıklanması
I- Cemaat vakıflarının yeniden taşınmaz mal edinmelerine ait usul.
A- Bu konudaki başvuru Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne yapılacaktır.
Bu başvuruya aşağıdakiler eklenir ve açıklanır:
Tapu kaydı, imar durumu, açık adres, halen ne amaçla kullanıldığı ve hangi amaç için iktisap edilmek istendiği,
– Vakfın mali durumunu gösteren son 3 yıla ait bilançolar, gelir-gider tabloları,
– Cemaat Vakfı yönetiminin gerekçeli kararı,
– Taşınmaz malın durumuna ilişkin ekspertiz raporu,
Ekspertiz raporu üzerinde biraz durmak istiyorum:
Yönetmelikte, bu raporun alınacağı merci olarak: (Vakıf Gayrimenkul Ekspertiz Değerlendirme A.Ş. – T.C. Ziraat Bankası – Ticaret ve Sanayi Odası ve Mimarlar Odası) gösterilmekte olup, raporun tek kişilik eksper raporu değil, birden fazla eksper tarafından alınması şartı koşulmaktadır.
Taşınmazın vasıflarını ve rayiç değerini belirtecek olan bu rapor için dört ayrı merci gösterilmiş ise de, bu dört merciin hepsine ayrı ayrı başvurup 4 ayrı ve belki de çelişkili rapor almanın mantıksızlığı ortada olup, kanaatimce, bunların herhangi birinden rapor alınması yeterli olacaktır. Yeter ki, raporu tek bilirkişi değil, birden fazla bilirkişi kaleme almış olsun.
Yukarıdaki uygulamanın bir benzeri de, MEDENİ KANUNA GÖRE KURULMUŞ VAKIFLAR için mevcuttur.
Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün 15.7.1994 tarih ve B.02.1.VGM.0.12.02.174.01 sayılı GENELGESİNE GÖRE:
“Vakıfların gayrimenkul satın alma talepleri üzerine, T. Vakıflar Bankası, Ziraat Bankası, Ticaret ve Sanayi Odası, Mimarlar Odası, kamulaştırma kanununa göre kurulu il ve ilçe takdir komisyonları veya Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nce incelenerek, rapor düzenlenip gönderilecektir. Gelen rapor Vakıflar Meclisi’ne intikal ettirilerek, alınacak karara göre, Genel Müdürlükçe yetki belgesi düzenlenebilecektir.”
İcra satışlarında, takdir edilen bedelin üzerinde vakıf ihaleye girip bir taşınmaz mal almak istiyorsa, aynı Genelgenin 1-A-7. maddesine göre, yukarıdaki kuruluşların birine müracaat edilip rapor alınması yeterli olacaktır.
Bu açıklamayı burada noktalayıp YÖNETMELİĞE dönüyorum: Başvuruya eklenecek belgelere ilaveten:
– Taşınmaz malın hangi faaliyet alanı için kullanılacağının belirtildiği ve bu alanla ilgili KAMU KURUM veya KURULUŞLARINDAN alınmış Uygun Görüş Belgesi de aranmaktadır.
İlgili Kamu Kurum veya Kuruluş hangisidir? Tereddütleri gidermek için, bu maddeyi iyiniyetle tefsir etmek gerektiğine inanıyorum.
4771 sayılı kanunun 4. maddesi, cemaat vakıflarına (Dini, hayri, sosyal, eğitsel, sıhhi ve kültürel) alanlarındaki ihtiyaçlarını karşılamak üzere, taşınmaz mal edinmek yetkisini vermektedir. Bu alanlardaki ihtiyaçlardan, örneğin, Ulus veya Tarabya semtinde bir sinagog açılması zarureti doğacak olursa ve buna uygun bir bina alınacaksa, uygun görüş verecek olan kurum, (İstanbul Valiliği, İçişleri Bakanlığı ve Vakıfların bağlı bulunduğu Devlet Bakanlığı) olabilir.
Hastahane, sağlık ocağı, dispanser gibi, sıhhi ihtiyaç alanında kullanılmak üzere taşınmaz alınacaksa, uygun görüş belgesini verecek olan makam, (Sağlık ve Sosyal Bakanlığı, İl Sağlık Müdürlüğü vs.) olabilir. Maddeye bu açılardan bakmak lazım.
Bütün bu belgeler ve evrakın tamamlandığını varsayalım. Sonraki değerlendirme şöyle olacaktır:
B- Değerlendirme
a) Komisyon kurulması.
Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nde bir komisyon kurulacaktır. Üyeleri: Vakıflar Bölge Müd. Yardımcısı, Şube Müdürü, avukat, harita mühendisi, bir mühendis veya mimar, mülki idare amirliğinin uygun göreceği bir temsilci ve gerektiğinde, Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüğü’nden bir temsilci komisyona çağrılarak dinlenir. (6.8.1999 T. Resmi Gazete’de yayınlanan Vakıflar Genel Md. Tebliğinde de aynı esaslar caridir)
b) Komisyon ne yapacaktır? Mevcut belgelere göre:
– Vakfın bu taşınmaza ihtiyaç durumunu,
– Bu taşınmazın başvurudaki ihtiyacı karşılamaya uygun olup olmadığını,
– Bu ihtiyaç için cemaat vakfında uygun başka bir gayrimenkul olup olmadığını, yerinde tesbit ederek, durumu değerlendirir.
c) Değerlendirmenin uygun görülmesi halinde:
– Bu konuda düzenlenen rapor ve ekleri
– Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nün görüşüyle birlikte
– Vakıflar Genel Müdürlüğü Mülhak ve Yeni Vakıflar Dairesi Başkanlığı’na gönderilir.
d) Bu daire Başkanlığı da durumu değerlendirir.
Talep uygun görülürse, dosya, Vakıflar Meclisi’ne intikal ettirilir.
e) Vakıflar Meclisi’nin değerlendirmesi
Vakıflar Meclisi talebi uygun bulursa, konuyu Bakanlar Kurulu’na sunar.
f) Bakanlar Kurulu Kararı
Bütün dosya Bakanlar Kurulu’nda incelenir ve talep uygun bulunursa, verilecek karar Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne iletilerek vakfa UYGUNLUK BELGESİ yani (Yetki Belgesi) verilir.
Görülüyor ki:
Cemaat Vakfı’nın ihtiyacı için taşınmaz mal SATIN ALMASI pek kolay bir işlem değildir. Yığınla formalite vardır ve ne kadar sürede sonuç alınabileceği belli değildir.
Bu iş için, en azından 6 kuruluştan UYGUN GÖRÜŞ BELGESİ – UYGUN GÖRÜLEN TALEP gibi, kıstasları belli olmayan ve kişilerin sübjektif yorum ve anlayışına bağlı karar almak zorundasınız.
Nihai kararı da BAKANLAR KURULU gibi yoğun bir iş temposu ve önemli memleket meseleleriyle uğraşan yüce bir kurum verecek olup, cemaat vakfının taşınmaz mal almasına ilişkin dosyanın ne zaman gündeme dahil edilebileceği ve bu dosyanın Bakanlar Kurulu için kaçıncı derecede önem taşıyacağı da üzerinde durulması gereken ayrı bir konudur.
II- Cemaat Vakıflarının
taşınmaz mallarını
satması veya bunlar
üzerinde tasarrufta
bulunması
Bu konudaki talepler, aynen, yukarıda I. bölümde alış prosedürü ile ilgili olarak açıklanan değerlendirmelere göre yapılır ve sonuçta Bakanlar Kurulu’nun vereceği karara göre uygulamaya geçilir.
III- Taşınmaz malda
tasarruf nedir?
Sözlüklerde Tasarruf, SARF ETMEK kökünden gelmektedir. Bir şeye sahip olma, idare ile kullanma, tutum, bir şeyi istediği gibi kullanma yetkisi diye tarif edilmektedir. Medeni Kanunumuzun 683. (eski madde 618) maddesine göre, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde, dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Gerçekten bir malın sahibi olan kimse, şahıs, kurum veya cemaat, onu dilediği gibi kullanmakta, bazı haklar veya mükellefiyetlerle kısıtlamakta, kiraya vermekte, inşa etmekte ve nihayet SATMAKTA tam bir yetkiye sahiptir.
Cemaat Vakıfları bu yetkilerin hangilerini izin almadan kullanabilecektir? Kısaca, maliki bulunduğu taşınmazda nasıl tasarruf edebilecektir?
Türk Medeni Kanunu’na göre kurulmuş vakıfların gayrimenkul tasarruflarıyla ilgili Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün, Bölüm I.’de açıklanan 15.7.1994 tarihli genelgesinde, Tasarruftan ne anlaşılması ve buna ait işlemler için takip edilecek usule ait bilgiler mevcuttur. Özetle:
“Türk Medeni Kanunu’na göre kurulmuş vakıfların gayrimenkul alımı ve satımı, 10 yılı aşan kiralama, takas, ifraz, tevhid, hibe, kat mülkiyeti esasına göre inşaat yaptırmak, yola bedelsiz terk, üst hakkı, intifa, sükna hakkı tesis etmek, gayrimenkulün takas edilmesi….. gibi işlemler” tasarruf sayılmaktadır.
4771 sayılı Kanun ve açıklamaya çalıştığımız yönetmelik öncesinde cemaat vakıflarının gayrimenkullerini SATMAK İSTEMELERİ halinde, kısa yoldan ve daha kolay bir işlem yapılıyordu. Şöyle ki:
– Vakıf Gayrimenkul Ekspertiz Değerlendirme A.Ş. kanalıyla, ekspertiz yapılmakta,
– Alınan rapor doğrultusunda, durum Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nce incelenerek,
– Dosya Vakıflar Meclisi’ne gönderilmektedir.
Verilen izinde (………. TL.’den aşağı olmamak üzere) kaydına uygun olarak satış gerçekleştirilmektedir.
Bakanlar Kurulu Kararı’na gerek olmadan işlem tamamlanmış olmaktadır.
Görüldüğü gibi, Yönetmelik, kolaylıklar yerine, mevcut uygulamaya kısıtlamalar getirmiş bulunmaktadır.
IV- Bağış veya vasiyet
yoluyla cemaat
vakıflarının taşınmaz
mal edinmesi
a) Bağış veya vasiyet 4771 sayılı kanunun yürürlük tarihi olan 9.8.2002 tarihinden ÖNCE yapılmışsa, yönetmeliğin geçişi 1. madde esasları uygulanır.
Bu konudaki başvurular Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne yapılır ve maddede yazılı belgeler istenir.
– Taşınmazın nevi, tapu kaydı, imar durumu, açık adres, halen ne amaçla kullanıldığı, mevcut durumu, malikinin veya kanuni haleflerinin muvafakati, ne şekilde vakfın tasarrufuna geçtiği,
– Maddede daha birçok belgenin isteneceği de ayrıca yazılı olup, bağış veya vasiyet yoluyla intikaller için bunlara gerek yoktur.
Aslında, geçici 1. madde, tapusuz taşınmazların vakıf adına tescili taleplerinde uygulanacak esasları belirtmektedir. Bu iki hususun aynı maddeye göre değerlendirilmesi yanlıştır.
Kaldı ki, geçici 1. madde ile getirilen şartlar 4771 sayılı Kanunun 4. maddesinin 3. bendine de aykırıdır. Maddede mevcut olmayan şartlar Yönetmeliğe dahil edilmiştir.
b) Bağış veya vasiyet 9.8.2002 tarihinden SONRA yapılmışsa, Yönetmeliğin ikinci bölümünde yazılı esasların uygulanacağı yazılı olup, bu da, vasiyet ve bağış müessesesine aykırıdır. Yönetmeliğin ikinci bölümünde vakıfların taşınmaz mal edinmelerine ait hükümler yer almaktadır. (Başvuruya eklenecek belgeler, uygun görüş belgeleri, değerlendirmeler, raporlar ve nihayet Bakanlar Kurulu Kararı.)
Bu işlemlerin yapılmak istenmesinde bir terslik göze çarpmaktadır.
Misal olarak: Yaşlı ve kimsesiz bir şahıs, dairesini, arsasını veya hanını hayatta iken cemaat vakfına bağışlamak suretiyle, inancına göre, hayırlı bir iş yapmak istemektedir.
Tapu memurluğu, yukarıdaki maddeler tamamlanmadan ve Bakanlar Kurulu kararı olmadan bu devri yapmayacaktır. Bağışçının, yıllarca sürebilecek bu işlemin bitimini görmek için ömrü vefa edecek mi?
Bağış ve vasiyet yoluyla taşınmaz mal edinirken, cemaat vakfı bir BEDEL ÖDEMEMEKTEDİR. Aksine, vakıf bedel ödemeden mal sahibi olmaktadır.
Bu konuda daha kolay ve basit formaliteler getirilmeliydi. Tüzük maddeleri neredeyse, bağış ve vasiyeti caydırıcı hale getirmiş ve bu yolu tıkamış bulunmaktadır.
Halbuki, Medeni Kanuna göre kurulan vakıflarda HİBE yoluyla taşınmaz mal edinilmesi çok basit ve kolay bir sisteme bağlanmıştır. Yukarıda bahsi geçen 15.7.1994 tarihli genelgenin A.1- maddesine göre:
Şartsız, bedelsiz ve doğrudan vakfın gayesine giren bir gayrimenkul HİBE edilmesi söz konusu olduğunda, Vakıflar Bölge Müdürlüğü BİR YIL SÜRELİ ve geçerli bir yetki belgesi düzenlemektedir. Eğer, hibede şart varsa, her seferinde Vakıflar Genel Müdürlüğü yetki belgesi vermektedir.
Görüldüğü gibi, Medeni Kanuna göre kurulan vakıflarla, cemaat vakıfları arasında eşitlik esaslarına aykırı büyük ayırım yapılmaktadır.
V- Kayıt dışı kalmış
taşınmazların tapuya
tescil edilmesi
Yönetmeliğe gelince: Bu konuda çok karışık ve temini belki de imkansız olan belgeler istenmektedir. Ayrıca, bir gayrimenkulün yeni satın alınmasındaki değerlemeler ve belgeler ve nihayet Bakanlar Kurulu Kararı’na ihtiyaç vardır. Bütün bu şartlar kanun aslına tamamen aykırıdır.
Netice
1) Çok iyi niyetle hazırlandığına inandığım kanunun 4. maddesinin uygulanma alanı, Yönetmelik sebebiyle çıkmaza girmektedir.
Bir yönetmelik tabi olduğu kanuna aykırı hükümler ihtiva edemez.
Yönetmeliğin 9. maddesinde (Bu yönetmeliğin uygulanmasında Türkiye Cumhuriyeti’nin taraf olduğu LOZAN ANTLAŞMASI’nın 45. maddesi ile diğer uluslararası andlaşmalarından doğan hak ve yükümlülükler saklı tutulmuştur) denilmektedir.
Lozan Antlaşması’nın 45. maddesi, Türkiye’nin Müslüman olmayan azınlıklara tanıdığı hakların, Yunanistan tarafından da kendi ülkesinde bulunan Müslüman azınlığa tanınmış olmasıyla ilgilidir. Bu, iki devleti ilgiendiren bir konudur. Aslında, yönetmelikteki bu maddeye gerek yoktu. Yürürlükte olan antlaşmalara ait hükümler kendi içinde uygulanmak durumundadır.
2) Yönetmelik ilgili Bakanın imzasıyla çıkmıp olup, aynı Bakanın imzasıyla her zaman değiştirilebilir. Bu konudaki aykırılıklar, hatalar ve eşitliğe aykırı durumların süratle ilgili Bakanlığa bildirilmesi halinde, düzeltme yapılabileceğine inanmak istiyorum.
3) Bu yolda netice alınamaması halinde, bu yönetmelikten dolayı hakları ihlal edilen vakıfların İPTAL DAVASI açmak yolları tabiatıyla açıktır.
Yorumlar kapatıldı.